Sfratto per morosità: come funziona e cosa fare – Guida dell’avvocato a Sanremo

Quando un inquilino smette di pagare il canone d'affitto, il proprietario può trovarsi in una situazione delicata, lunga e frustrante. Lo sfratto per morosità è la soluzione prevista dalla legge per riottenere il possesso dell’immobile e cercare di recuperare i canoni non versati.
In questo articolo ti spiego in modo semplice ma preciso cosa fare, quanto tempo serve e quali sono i rischi e i costi.

🔹 Cos'è lo sfratto per morosità?

Lo sfratto per morosità è una procedura giudiziaria prevista dall’art. 658 del Codice di Procedura Civile, che consente al locatore di ottenere:

• la risoluzione del contratto di locazione;
• il rilascio forzato dell’immobile;
• l’ingiunzione al pagamento dei canoni arretrati e delle spese.

🔹 Quando si può avviare?

Per avviare lo sfratto servono due condizioni fondamentali:

1. Un contratto di locazione regolarmente registrato (abitativo o commerciale);
2. Un inadempimento del conduttore, cioè il mancato pagamento:

• di una sola mensilità da almeno 20 giorni (abitazioni);
• o, per immobili non abitativi, un inadempimento rilevante secondo l’art. 1455 c.c., da valutare caso per caso dal giudice.

🔹 Le fasi della procedura

1. Diffida e intimazione di sfratto:

Prima di andare in giudizio, il locatore può inviare una diffida formale all’inquilino, sollecitando il pagamento. Se non vi è risposta, si procede con l’atto di intimazione di sfratto con contestuale citazione in Tribunale.

2. Udienza di convalida:

Durante l’udienza possono accadere diverse cose:

• L’inquilino non si presenta o non si oppone → il giudice convalida lo sfratto.
• L’inquilino paga tutto il dovuto → la procedura si chiude.
• L’inquilino chiede un termine di grazia (solo per abitazioni) → il giudice può concedere fino a 90-120 giorni per sanare il debito.
• L’inquilino si oppone → il giudizio diventa ordinario e può durare mesi.

3. Convalida dello sfratto

Se la morosità persiste, il giudice emette un’ordinanza di convalida e stabilisce un termine di rilascio (max 6 mesi, estensibili in casi gravi).

4. Esecuzione forzata

Trascorso il termine senza rilascio spontaneo, si avvia l’esecuzione forzata tramite ufficiale giudiziario, che può richiedere vari accessi e anche l’intervento della forza pubblica.

🔹 Quanto dura lo sfratto per morosità?

Dipende dal caso concreto:

• Fase giudiziale: da 1 a 2 mesi (se non ci sono opposizioni);
• Fase esecutiva: da 3 mesi a 1 anno, a seconda della disponibilità dell’ufficiale giudiziario e della presenza di soggetti vulnerabili.

🔹 E i costi?

• Contributo unificato: da circa € 47 a € 121 (in base al credito);
• Spese di notifica: € 50-100;
• Parcella dell’avvocato: in media tra € 600 e € 2.000;
• Spese recuperabili: il giudice condanna l’inquilino a rimborsare tutte le spese, incluse quelle legali.

🔹 Posso recuperare i canoni non pagati?

Sì. Con lo sfratto puoi chiedere anche un decreto ingiuntivo per:

• i canoni scaduti,
• quelli maturati fino al rilascio dell’immobile,
• le spese legali e accessorie.

Se l’inquilino è solvibile, si procede al pignoramento. Se non lo è, puoi ottenere un credito d’imposta sui canoni non incassati (valido solo se è stata avviata la procedura di sfratto).

🔹 Attenzione ai contratti verbali o in nero

In assenza di un contratto scritto e registrato non puoi ottenere uno sfratto per morosità. In quel caso, va promossa un’azione per occupazione senza titolo, molto più complessa.

🔹 Hai un inquilino moroso a Sanremo?

Se sei un proprietario e stai vivendo una situazione simile, non aspettare che la morosità si accumuli. Ogni mese perso è un danno economico in più.
Come avvocato a Sanremo, l'Avv. Matteo Guazzoni offre consulenze rapide e chiare per aiutarti a:

• capire se puoi sfrattare,
• valutare i tempi e i costi,
• procedere con una strategia efficace e legale.

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